无锡市无疑是长三角地区一个值得关注的范本。在7月6日召开于无锡的中国房地产高峰论坛中，几位国内地产“大佬”的发言里，均提及了无锡市长谈到的“幸福指数”。

    “无锡市领导介绍了无锡的情况，按面积算，无锡只相当于北京的一个区，但去年GDP全国排名第9，和北京只差几位，北京任何一个区都比不上无锡，但是无锡的房价却很便宜。”北京市华远集团总裁任志强表示。

    北京国际城市发展研究院院长连玉明对本报记者介绍：“人均GDP接近10000美元的无锡，其平均房价刚刚突破5000元/平方米，北京的人均GDP是7000-8000美元，但是房价已经是15000多，可见无锡市人民的幸福指数有多高。”

    需求不受宏调影响

    北京市银信房地产有限公司董事长张民耕亦对本报表示，无锡去年的人均可支配的收入突破了20000元，按房价均价6000元计算，一套100平米的房子60万，只是一个三口之家年收入的十倍。“北京、上海这类城市，购房潜力不如无锡这样的二线城市。”

    抑制一线城市地产发展，除了房价与购买力因素之外，自然还有土地的制约，大城市的现实情况显而易见，可用的土地越来越少，逐步走向稀缺。

    北京万通地产股份有限公司董事长冯仑坦言，目前全国住宅均价8000元以上的城市，都有一股向下的拉力，人均GDP在4000美元左右的城市，其房价依旧在上涨，因为这些城市城市化进程相对较慢、他们有拆迁、改善居住和城镇人口增长带来的住房需求。

    作为城市战略专家的连玉明也对本报分析道：“世界的城市化进程的一个模式，首先是先积聚，然后辐射，先大城市，然后是中等城市，目前中国的城市化程度已经达到44%左右，在40%-60%之时，就进入由大城市辐射中等城市的周期之中。

    为了触摸中国城市化进程调整的脉搏，张民耕曾做了一次尝试。

    “前几年我到山东，选择了离海岸线200公里以外，经济相对落后的菏泽盖房子，当时菏泽没有小高层，没有电梯住宅，住宅区内没有园林和管理，我们带去的是开发水准和北京旗鼓相当的产品，菏泽的需求一下子就迸发出来。”

    张民耕分析，二三线城市对住房需求是极为实在的刚性需求，当地乡镇的农民和商人有钱以后都到县城购房，而县城人有钱以后就到地级市，地级市的富人前往省城发展。

    “二、三线城市不仅有内在的需求，同时这个需求受宏观调控影响较小，中型城市，比如无锡受宏观调控的影响就不是很大。二、三级城市会成为住宅市场的坚实基地。”张民耕说。

    一线或向二线倒流

    从商业地产发展来看，二三线城市发展依旧缓慢，根据仲量联行的分析，目前中国的商业地产发展情况分为三个阶段：其中合肥、南昌、昆明等城市商业地产处于休眠期；无锡、宁波、哈尔滨、济南、长沙等城市商业地产处于导入期，而天津、重庆、沈阳、大连、苏州、武汉和南京的商业地产处于成长期。

    仲量联行华东区总经理Eugene Tang认为，这些城市的商业地产蕴藏的潜力值得大型投资机构关注，部分二、三线城市的经济增长速度甚至高于北京、上海等一线城市，潜在的消费能力惊人。

    而对于城市选择的标准，每个地产商都有其一套衡量指标。易居中国董事长周忻也透露，曾经到无锡的江阴市做地产调研时，发现其GDP和人均收入水平已经达到二线城市水平，但是这个城市商品房没有存量，使大家十分吃惊。

    在7月1日启动的沪宁城际铁路开工总动员仪式，又为长三角的发展前景注入新机，在2010年该线通车后，这个位于沪宁城际铁路线沿线的中端城市，其前往南京或上海的时间只需要30分钟左右。

    张民耕告诉记者，长三角将会形成一个以上海为核心的城市带，随着高速公路和城际轨道的发展，城市沿线的中小城市会成为房价适宜，居住环境良好，人文环境优秀的宜居城市。这样将使得两类人会倒流：一类是大城市的退休人口，还有一类是工作在特大城市，居住在沿线的二、三级城市的上班“候鸟族”，目前“候鸟族”已经在上海和苏州出现了。

    “另外，这些二、三线城市的投资性的买房数量不会超过三分之一，而在北京、上海这些地方，二次购房和投资性的购房比例已经非常大，在我们现行的金融政策之下，二、三级城市金融支持的力度相对宽松，这些城市都成为各大房地产公司的主战场，种种优势表明，开发商今后会把开发的重点向二、三级城市转移。”张民耕表示。