1．地价暴涨

　　由于土地的稀缺性及市场对土地需求的无限性，土地市场经常发生投机炒作现象，出现地价虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。

　　2．房屋空置率高

　　表现为房地产市场出现严重的供给过剩，销售状况不佳，大量房屋空置，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。

　　3．房地产投资过度

　　一般情况下，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求达到供求关系平衡。当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销时，就会连带引起金融危机。

　　4．大量银行贷款进入房地产业

　　房地产泡沫一个重要的特征就是大量银行贷款进入到房地产行业。

　　5．房价收入比高

　　衡量居民对房价的承受能力的指标是房价收入比，较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3:7，如果大大高于这一数值，就证明存在房地产泡沫。

　　二、房地产泡沫形成的原因及影响

　　1．房地产泡沫形成的原因

　　(1)非理性预期。心理预期论认为，在房地产市场繁荣扩张阶段，投资者受经济环境趋好的感染，产生乐观的心理预期，对未来的投资收益做出过高估计，投资意愿大增，导致了投资的过度增长，进一步推动了扩张；而一旦经济事实与预期状况发生背离，投资者的心理则转向悲观预期，投资意愿锐减，反而加速经济“向下摆动”的趋势，也加大了房地产经济周期波动的幅度。

　　(2)土地资源的稀缺性。土地的最大经济特征就是稀缺性，土地的供给弹性很小。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会引起供给有限性与需求无限性的激烈矛盾。当土地需求增加时，市场无法在短时间内增大供给量。在短期刚性的供给条件下，土地市场价格会出现较大幅度的上涨，从而促使房地产价格大幅上涨。较大的获利空间导致房地产成为了投机活动的目标，只关心短期价差收益的投机需求脱离了实物经济领域，最终有可能导致房地产泡沫的形成。

　　(3)投机性需求和“聚堆效应”。在房地产经济泡沫的产生过程中，往往存在着大量的投机性需求，它对房地产经济泡沫的膨胀起着推波助澜的作用。同时，投机性需求有着明显的“聚堆效应”，即投资者的决策总会受到周围投资者决策的影响。已经进入的投机性需求者的决策往往对握币在手的潜在投资者有心理暗示的作用。如果前期投资者赚钱，就会造成一拥而上的“聚堆效应”，这在房地产泡沫的产生过程中尤为明显。

　　(4)信息不对称引起价格背离价值。由于房地产不存在中心交易市场，交易相对不频繁，交易成本高；价格由双边谈判决定，缺乏可用的信息和透明度等客观原因，常常会造成信息不对称，从而加快泡沫的生成。

　　2．房地产泡沫的影响

　　(1)房地产泡沫破灭导致金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来大量的呆帐和坏帐，甚至会诱发金融危机。

　　(2)房地产泡沫的长期存在导致经济结构和社会结构的失衡。房地产泡沫一方面导致投资预算增加，在高地价市区进行的投资无利可图，造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈，造成经济结构的失衡。另一方面城市地价持续高涨，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现，人们之间的资产差距越来越大，招致社会分配不公，带来了深刻的社会问题，同时也造成了社会结构的严重失衡。

　　(3)房地产泡沫经济影响国民经济的平衡运行，破坏国民经济的结构和比例泡沫经济是由虚假的高盈利预期的投机带动起来的，并不是实际经济增长的结果。它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。房地产泡沫的长期存在和发展将抑制其他产业的发展。

　　三、我国房地产泡沫的防范

　　1．设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机

　　(1)对土地空(闲)置征税，提高囤积投机的成本，鼓励持有人积极投资开发。

　　(2)征收土地增值税。土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现社会的公正。

　　(3)征收土地保有税，以刺激土地供给。对保有土地适当征税，可以提高保有成本，刺激低密度利用土地者转让土地或出租土地，以增加土地供给。

　　2．加强对房地产价格的监测与调控

　　(1)建立城市基准地价与公示地价制度，编制并定期发布地价指数、各类物业价格指数，以之作为市场交易的参考与“道义劝告”。

　　(2)建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度，以使政府掌握每一宗房地产的成交价格。

　　(3)对商品房预售要作严格审查，防止开发商进行土地投机。

　　(4)规范房地产融资行为，避免银行呆账、坏账损失与信贷膨胀。

  　(5)利用货币金融政策调控房地产市场。当房地产市场出现过热时，政府可以通过提高利率、紧缩信贷额等货币政策来调整房地产投资总额与投资结构，保证房地产市场稳定发展。

　　(6)政府应适时发出警告，公开有关市场信息，加强对投资者防范市场风险的教育，引导其冷静、理性地对待房地产投资。