笔者在分析了上述数据后认为：本月楼市出现明显的回暖迹象，开盘项目环比大幅增长一是符合楼市的市场销售规律，因为在每年受春节等节假日的影响，楼市都有一个交易淡季，之后楼市将进入明显的回暖期。二是，由于08年国家为抑制通货膨胀继续实行从紧的货币政策，加上国家资本市场很不景气，因此开发商的资金压力较大，为了尽快回笼资金开发商不得不加快开盘入市的步伐，尽管如此，但由于受楼市交易疲软的影响，及不甚明朗的市场预期，本月开盘项目同比去年3月仍出现了下降的趋势。新增供应面积也减少了35.7%。而开盘均价却增长较快到达了30.8%，这说明京城当前的房价仍然呈现虚高的态势。从有成交记录的开盘项目销售记录来看，3月整体开盘均价为13740元/平米，成交均价为 12395元/平米，低于开盘均价9.8%。笔者认为，成交均价下降说明在房价虚高的背景下，交易量日渐萎缩，形成了明显的有价无市的现象，开发商为了适应市场，缓解销售压力纷纷打出了打折促销的手段，有的则公开降价，如万科等。这是开发商不得已而为之的举措。

 

    在本月开盘项目中，纯新盘项目仅为6个，其余均是老项目后期。这说明开发商为了应对市场变化，追求利润最大化均采取了多次开盘的销售策略；从开盘项目物业类型来看，3月开盘项目中，普通住宅项目为28个、公寓项目9个、别墅项目5个，分别占总供应项目的66.7%、21.3%、12%，其中，普通住宅项目同比去年供应个数减少了26.3%，环比增加了833%，供应面积同比减少了35.2%，环比增加了2584.2%。

 

08年3月各种物业开盘情况分析表
时间	开盘物业个数（个）			新增供应面积（万平米）			开盘整体均价（元/平米）
各物业类型项目	普通住宅	公寓	别墅	普通住宅	公寓	别墅	普通住宅	公寓	别墅
08年3月	28	9	5	51	20.5	4.2	11410	17422	22400
环比08年2月	↑1300 %	↑200%	↑400%	↑2584.2%	↑286.8%	↑281.8%	↑34.2%	↓25.9%	↓44%
08年2月	2	3	1	1.9	5.3	1.1	8500	23500	40000
同比07年3月	↓26.3%	-	↑25%	↓35.2	↓15.6%	↓66.1%	↑18.6%	↑33.1%	↑68.4%
07年3月	38	9	4	78.7	24.3	12.4	9623	13089	13300

     
    从上表的数据可以看出08年3月普通住宅项目无论从供应个数还是新增供应量都比2月份有巨大的增长，但同比07年三月却呈现明显的下降趋势，与此对应的是，普通住宅的开盘均价无论是环比还是同比都呈上涨趋势。

    笔者认为，宏观调控趋紧，拐点论等舆论影响、市场走向不明朗等诸多因素使的众多的开发放缓了开盘入市的速度，房价高涨抑制了广大的购房者的消费需求，使得观望气氛加剧、房地产交易日渐萎缩、造成了普通住宅项目同比下降但房价仍虚高的现象。

 

    此外，从环线发布情况看，三月的开盘的项目有60%的项目在五环外，且多为普通住宅项目。从区域分布情况看，朝阳区仍然是供应的主力区域，占到总供应项目的40.5%、昌平、密云、顺义、丰台等区域也有一些项目供应。这说明，住宅郊区化日益明显，远郊区县发展空间巨大。