华南：市道遇寒流　冰封拿地热情　

　　发生在一手楼市中的观望在成功影响了下游的二手房市场之后，瘟疫一般地传染了产业链上游的土地市场。

　　在珠三角,无论广州还是东莞，2007年所创造出来的“地王”数量之多、价格之高、刷新速度之快，让人们对这个新闻词汇感到些许的视觉疲劳。然而到了去年12月，广州多宗土地底价成交、东莞商住地块流拍，这一切无论对行业人士还是外行看来，都显得格外新鲜。

　　不仅如此，土地一级市场的观望情绪也逐渐到了二级市场。尽管国家的土地政策对“囤地”的挤兑压力越来越大，但是买家的犹豫以及土地转让手续的繁琐已经让二级市场上的土地“出路难寻”。

　　供地放量　一级市场地价走低

　　尽管广州一级土地市场在去年12月就已经开始呈现出冷淡，但政府并不准备在新年内减少或者放缓供地步伐。按照计划，2008年广州市出让的住宅用地面积仍然是5平方公里。

　　早在1月8日，广州就推出了2宗市区的大面积住宅地块，1宗位于金沙洲、1宗位于天河区员村，总面积接近40万平方米。

　　另外广州市国土部门官方网站截至23日的土地出让公告或预告显示，共有7宗住宅用地和2宗商业用地会在近期推出，这些住宅地块面积最大的近30万平方米，最小的都有7万平方米，总体面积超过100万平方米。2宗商业地块面积均不小，最引人注目的是位于珠江新城的“东塔”地块，“东塔”将与已经在建的第一高楼“西塔”并列成为广州的新地标。

　　广州加大供地力度的示范效应下，珠三角其他城市也相继迅猛推地，例如不久之前，东莞市土地交易中心先后发布了多宗土地出让预告及公告，总共涉及地块26幅、面积达140多万平方米。

　　业内人士预计，在多数城市，今年的土地供应量不会比去年少，特别是上半年。因为不少地方政府去年整理的土地储备都有望在年初供应市场。

　　政府一如既往地供地，开发商则失去了往日的热情。在广州1月8日的土地拍卖中，金沙洲的一幅住宅地块以相当于该区域“地王”价格的一半成交。去年9月，金沙洲住宅地块的楼面地价最高被拍到了8000多元/平方米，比这里的许多在售楼价都高。

　　事实上，广州的一级土地市场在去年9月达到顶峰之后掉头向下。12月的一次大规模土地出让中，原本计划的12宗地有2宗流拍，5宗地价成交，开发商对另外5宗的兴趣也不大，举牌并不积极。

　　比广州更加惨淡的是，东莞市日前推出的位于东城区莞长路牛山段西侧的一宗编号为2007G037、总面积为15995平方米、容积率为4.34的商住用地，由于该地块在挂牌阶段就没有应价者，拍卖师最终宣布该地块流拍，这是近年东莞首宗商住用地发生流拍。

　　跟广州相同的是，自10月份房贷新政实施以来，东莞土地交易市场拍出的几幅商住用地成交价可以说是一路下跌、屡创新低。自10月25日该市南城区西平地块拍出楼面地价为6076元/平方米的城区“地王”价后，城区土地市场成交价就由“至高点”走入低位，南城区连续两幅优质用地先后以每平方米4000多元及3000多元的楼面地价成交。

　　一、二手交易均面临限制

　　对于土地市场上发生的逆转，业内人士陈女士的观点是，无论一手土地还是二手土地，最终都是要进入一手房市场。因此，楼市的不明朗直接导致土地市场的观望气氛。陈女士多年来一直帮客户在二级土地市场上寻找机会，也会为某些土地的业主寻找买家，是个二级土地市场上的中间人。

　　目前在二手土地市场，行业内有消息流传称许多土地的业主迫于“闲置土地政策”正急于出让土地。但是陈女士称没有感觉出明显的变化。原因是这种交易已经不多了。能卖的几乎都已经出手，剩下的土地经过转手或者闲置导致成本很高，再加上目前二手土地转让需要补缴的税费多，手续复杂，很多买家都不愿意承受这些负担。

　　“现在只有一些大的上市公司会以股权收购的形式在二级市场上获得土地，其他开发商或者外来资金买地的基本不多。”她说，“跟炒股一样，形势不明朗之时，多数人都溜达出来观望。”

　　如果说二手市场主要受到交易手续的限制，那么交易手续便利的一手土地市场，则感受到了资金紧张的压力。

　　高力国际投资顾问部高级经理高凌宵此前接受《第一财经日报》采访时分析，过去一年开发商高速扩张、增加土地储备，这导致不少公司的负债率都比较高，现在楼价波动较大。假如说资产价格整体下降10％~15％，不少公司的净资产就会很低或者为负。因此，部分楼盘降价销售也是为了缓解负债的压力。

　　扩张中带来的高负债，以及从去年10月开始持续的销售不畅，还有资本市场上再融资受阻，诸如此类的不顺利都让众多开发商感受到资金吃紧。在近期的土地出让中，曾经一掷千金的巨头开发商们不再豪气十足，“理性”仿佛一夜之间在开发商中成为“共识”。

　　外来资金“驻足”

　　记者留意到，广州最近几次土地出让中，曾经出尽风头的“神秘买家”们犹如商量好一样不见了踪影。早在2006年起，广州的土地市场就不乏陌生面孔，从当年两个自然人拍走“琶洲地王”，到去年9月一次土地拍卖一掷44.75亿元的广东中莱投资有限公司，这些买家背后的身份甚至让很多业内人士感到迷惑。

　　“之前所有人都看到房地产好做，赚钱多，什么来路的资金都往这里边涌。”广州某开发公司的副总经理赵小姐称，这些外来资金总比成熟的开发商来得盲目，多高的价格都能接下来。不过现在楼市前景不明，这些高价买来的地块可能就成了烫手山芋，卖又卖不出，开发又可能会亏本。

　　在她看来，楼市陷入调整之后，这类不明资金明显少了，土地市场也冷静了很多，包括不少开发商也将在今后更加理性地对待土地市场。所以，无论房价如何走，土地市场估计难以掀起去年的高潮。

杭州：巨头悉数缺席　中小开发商拍地市场唱大戏

　　2007年的杭州土地拍卖市场上，一半多的拍卖土地都落入雅戈尔（600177.SH）、保利地产(600048.SH)、九龙仓（0004.HK）、远洋地产（3377.HK）等巨头口袋。

　　然而新年伊始，杭州两轮土地拍卖却双双遇冷，地产巨头悉数缺席，无人要求继续竞价，最终成交价大都与底价相差无几。

　　黄金地块低价成交

　　1月23日下午2：30，杭州迎来了春节之前土地的最后一拍。84号地块被业界普遍视为真正的地铁概念、市中心稀缺性地块。

　　然而在杭州市公共资源交易中心，现场却因无人要求继续竞价，该地块直接被51号杭州市运河综合保护开发建设集团有限责任公司以74720万元竞得，仅高出出让起价20万元，楼面地价在9002~10236元/平方米之间。

　　据绿城内部人士称，九龙仓集团有限公司、瑞安房地产发展有限公司（0272.HK）等都曾对该地块表现出浓厚的兴趣。一度传闻，诸多地产“大鳄”争相上阵。但在当天拍卖现场，这些传说中的“大鳄”并没有出现。

　　但依据杭州易居臣信房地产经纪有限公司的数据，该地块位置很不错，周边楼盘价格也大多保持在每平方米1.2万元以上。

　　当天同样受到冷遇的还有钱江新城商业用地83号地块。和84号地块一样，本次土地出让并没有想象当中的那么激烈，也因无人要求继续竞价，最终均以高出出让起价20万元成交，楼面地价仅5502元/平方米。此前与该地块十分邻近的杭政储出[2007]10号地块商住用地，曾于2007年3月27日被杭州滨江房产集团股份有限公司以15.2亿元竞得，当时楼面地价高达6753元/平方米。

　　土地频频以低价成交，令人不禁对2008年的杭州土地市场前景略感悲观。

　　新年第一拍：6宗地块“意外”落入中小开发商口袋

　　1月11日下午，经过3个多小时的竞价，杭州新年首场土地出让成功出让了6宗地块。令人称奇的是，这6幅地块悉数被非上市公司拿下，一直活跃在杭州土地市场的万科（000002.SZ）、雅戈尔、万通地产（600246.SH）等上市地产巨头悉数缺席，未曾露脸，让业内人士大跌眼镜。

　　广宇集团股份有限公司（下称“广宇集团”，002133.SZ）一位高管评价，在上市公司步步紧逼抢夺地盘、银行信贷越收越紧的背景下，开发商在拿地时，不得不采取谨慎态度，显示了市场已经发生了大的变化，开发商热抢土地的氛围已然不再，市场信心不足。今年的土地拍卖会比去年冷清，出现一次比较大幅度的降温。

　　众安房产执行董事楼一飞在电话里说，宏观调控的主要抓手是银根和地根，在此背景下，一大批小型地产开发企业面临严峻的资金困境，处于退市危险，急于出售手中的土地或物业；与此同时，杭州区域的一级土地拍卖市场的地价仍然处于高位。

　　中国指数研究院杭州分院首席代表张志杰昨天表示，随着银行收紧贷款、楼盘销售滞销以及后市日益不明朗等因素，加速了楼市观望气氛的形成，并使其逐渐变得浓厚，买卖隔阂进一步加深，部分楼盘出现没有预订。一段时间以来，杭州楼市频现退房现象。许多楼盘遭受退房的主要原因是提高第二套房首付比例等政策的实施，对买房人的资金实力是一个巨大考验，开发商的策略也开始全面调整，有的开发商就担忧宏观政策的诸多不确定性，希望趁早出货套现离场；有的是去年年底在忙于销售回款，为今年的发展储备足够的子弹。

附表

    2008年1月23日，上海　　　美国铁狮门房地产公司拿下新江湾城F地块，楼面价仅7500元/平方米，大大低于此前同一区域的20000元/平方米。　　　　　　　　　　　　　　

    2007年12月，广州　　　　广州出让了13块土地，最终却只拍出了10块，半数甚至是以低价成交。

    2007年12月20日，深圳　　深圳市龙岗区3宗居住用地挂牌出让土地使用权，由于只有1家竞买者交了履约保证金却没有报价，3宗居住用地最终没有成交。至此，深圳12月推出的6宗居住用地全部出让失败。　　　　　　　　　　　　　　

    2007年12月，成都　　　　成都城东二环路附近的259亩地块出让，仅新鸿基地产一家应价，最终以1200万元/亩的起挂价成交。　　　　　　　　　　　　　　

    2008年初，南京　　　　　南京第一场土地拍卖会推出的5幅地块中有3幅以底价成交、1幅流标，还有1幅溢价幅度仅30%。　　　　　　　　　　　　　　

    2007年12月8日，厦门　　　厦门集美J2007G07地块拍出3722元／平方米的楼面价，不仅与此前一个月的地块12066元／平方米的楼面价相差甚远，也比2007年以来集美区平均6000元/平方米左右的楼面价低了近一半。