住宅办公开禁遭遇新难题
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| 作者：佚名 文章来源：中国青年报 点击数： 更新时间：2007-4-18 23:20:52 |
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是否真正意义解禁 禁与不禁引发争论———
●政策链接
去年6月，北京市工商局下发的市工商局第14号文件规定，公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或《商品房购房合同》写明房屋用途为“住宅(包括公寓、别墅)”的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用途的(如商住、综合等)，均不予登记注册。根据这一规定，工商局全面叫停了在住宅内开办公司。
“现在我们项目所在的地区周边已经具有了非常成熟的商业环境，而在此地区，我们楼盘是唯一的以商业立项的项目。目前国家禁止在住宅从事商业，因此……”
“不是吧，昨天北京市不是已经取消住宅禁商令了么？”售楼小姐的讲解突然被身边的一位购房者打断。售楼小姐似乎对这一突如其来的情况没有做好准备，顿时语塞，气氛稍显尴尬，这是记者3月25日在宣武区某楼盘销售现场看到的一幕。
3月24日，北京市法制办负责人表示，由于和《物权法》相冲突，“住宅禁商”的规定，已从2006年11月21日开始征求意见的《北京市房屋租赁管理办法》的草案中删除。此消息一出，“住宅禁商”再次成为北京房地产业内关注的话题之一，也在一部分购房者中间造成了较大的影响。
“住宅禁商”真的已经开禁了么？带着这样一些疑问，记者近日进行了走访与调查。
●业主观点交锋反对开禁者居多
在“住宅禁商”政策推出的过程中，房屋的业主始终是最核心的推动力量，然而记者在调查过程中发现，房屋业主们对“住宅禁商”的看法并不一致，两种不同的观点一直存在。
家住朝阳区百环家园的秦女士坚决反对在住宅里从事商业活动，她对记者说：“以前我们隔壁就有开公司的，每天人来人往，陌生人特别多，这使我心里很不踏实。而且环境很嘈杂，有时候白天在家就清静不下来。为这个我们曾多次向有关部门反映，可一直得不到很好解决，直到去年市里下令禁止住宅办公，情况才好起来。”
与秦女士不同，苹果社区的业主廖先生表达了自己不同的看法。廖先生2005年年末在苹果社区购买了一套三居室对外出租，去年6月份以前一直由一家旅游服务公司租用。后来“住宅禁商”令颁布，那家公司不得不从社区迁出，而此后廖先生也只能以低得多的价格把房子出租给个人，收益也减少了许多。在得知“住宅禁商”条款被删除后，他觉得很高兴，他说：“我认为民宅禁商不能一刀切，而应当根据实际情况。如果使用人不给他人带来卫生、噪音、安全等方面的问题，又能得到邻居同意，就应该可以注册办公。”
其实，秦女士与廖先生的观点很具有代表性。秦女士的话代表了大多数业主的看法，他们反对住宅用于商业的理由主要是住宅用于商业噪声扰民、影响市容、危及公共安全等。而廖先生的意见则代表了一小部分业主的看法，这其中又以投资为目的购房的业主占多数，他们认为只要业态合适，在不给环境、安全等方面带来隐患的前提下，应该允许在住宅从事商业，因为这是业主行使对自己房屋的所有权，他人无权干涉。尽管两派业主对是否允许在住宅从事商业的问题上意见相佐，但有一点上他们的意见是相近的，那就是他们都同意在住宅中居民的生活权利应该得到充分尊重，一些对居民正常生活影响严重的业态，比如KTV、酒吧等，他们都是持反对意见的。
●“住宅商用”业主担忧年检不过关
生意越做越大的小于将近一年以来心里都有一个“疙瘩”，就是自己公司“户口”的问题。从去年6月份工商局下文住宅禁商到现在，小于的公司还在北二环附近一个居民区里照常运转。现在，小于开始担心年检，毕竟自己公司营业执照上“地址”一栏填写的地方早已人去楼空
小于所经营的是一家广告公司，2004年成立的时候是通过一家注册代理机构完成的注册，不过是在位于北二环一处公寓10层一套100多平方米的住宅里办公。去年5月，小于回到注册地点想问问那个注册机构自己公司独立重新注册的事，才发现那个机构已然不见踪影，由此，她决定把公司注册到自己实际的办公地。
然而没过多久，住宅禁商一声令下，小于更新登记的计划便被迫搁浅。虽然十个月来公司与政策相安无事，但屡有传出的“工商局将彻查居民区里办公”之类的传闻还是让她担心万一哪天工商局来个突然整顿会让自己措手不及。
“不是没想过搬到真正的写字楼里。”小于说，“在现在这里办公，场地上的经营成本，每个月大概是4000多元；而在这周边写字楼里，想租下与现在差不多的办公地点，每个月光租金就要上万，我们这样的小生意人实在接受不了。”
如今，更改公司注册的念头，小于已经很少再提：“都一年了，应该不会有什么事了吧，唯一担心的就是年检，如果工商局细查的话，怕年检关不好过。”但最近一件让她有些兴奋的事情是，随着《物权法》的出台，“听说以后‘住宅禁商’就没有了？”
●业内观点：开禁是误读
类似小于这样的误读其实非常普遍，但事实上，从《房屋租赁管理办法》里删除有关“住宅禁商”的条款并不意味着“住宅商用”重新被默许。中大恒基副总经理王彬告诉记者，就算《房屋租赁管理办法》中删除有关禁止住宅商用的规定，但去年6月北京市工商局下发的14号文件仍然有效，也就是说，想在住宅中开办公司，工商局依然不会予以登记注册；除非14号文件被废止，否则“住宅可商”仍难成为现实。
王彬同时表示，虽然《物权法》第77条明确规定，如果有利害关系的全体业主同意，那么住宅可以被改变为餐饮、娱乐等商业用房。但这个规则距可以操作还有很远。最直接的是“有利害关系的全体业主”范围不明确，是召开业主大会还是业委会通过，或者是其他方式确定业主意愿，在法律上都没有说明。仅凭这一点，小于公司注册地点更换的事情离真正解决仍然遥遥无期。
●业主行动
金泰城业主进现场考察工程
4月1日，金泰城·丽湾的五位业主代表受开发商的邀请，有幸提前进入施工现场，提前看看自己未完成的新家。
据介绍，开发商组织这个活动的起因是在互联网的业主论坛上，有业主表达了关于冬季施工的种种担忧，他们害怕因为冬季施工，楼体的混凝土强度和外墙保温方面都难以保证，最终影响自己的居住质量。
活动当天上午，在网络论坛中由业主投票推选出的五位业主代表来到金泰公司，这五位业主全部是来自电器、土建、规划、法律等领域的专业人士。在开发商、施工方、监理方分别向他们汇报了施工具体情况之后，代表们传阅了《施工组织计划》、《冬施技术方案》、《防冻剂检验报告》等工程相关资料。下午，在项目有关人士的带领下进入施工现场，对工程验槽过程、车库地板施工、1号和8号两个在建楼座的主体结构进行了考察。1号楼和8号楼都是在冬天施工的楼座，为打消业主对建筑质量的担忧，工程总监郭玉玺拿来了回弹仪，让业主随意挑选墙体，检测结构强度。此外，业主还进入施工单位的资料室，查看了工程的原始图纸，并就一些细节问题与几位负责人做了交流。最后，五位业主代表与开发商回到会议室，就在现场发现的一些情况做了询问和解释，同时还就电梯、学校、物业等事宜交换了意见。整个活动持续到晚上七点半才告一段落。
金泰地产总经理马强告诉记者，带业主进施工现场，在北京还很少见。金泰地产之所以举办这个活动，一方面希望通过充分沟通，打消业主心里的顾虑；另一方面也是通过业主的监督来促进开发商对工程每一环节的细究。此外，这也是建设社区文化的重要一步。
丽湾营销总监谢苏明还向记者透露，除了业主代表参观了解施工细节以外，今后还会就电梯、门窗、地暖、物业等方面问题与业主进行面对面接触。
●法律援助
首层赠送花园属于谁
包先生在两三年前买了一套首层带花园的住宅。虽然花园的面积不大，但也可以让一直向往田园生活的包先生在喧嚣的城市中找到一点耕作的乐趣。窗前的花园是开发商用漂亮的栅栏围起来随这套房子赠送给包先生的。多年过去了，没人对这个小花园的归属产生过疑问。但是今年两会通过的《物权法》却让包先生对他的小花园归属问题产生了疑虑。首层赠送的花园属于业主共有
今年两会期间通过的《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
看到《物权法》的这条规定，包先生对他的小花园的权属心生疑虑。“这个小花园究竟是属于我个人的呢？还是全体业主共有的呢？”在买房的时候包先生就是冲着能带个花园才买下了这套房子，而且因为这个户型带花园开发商把这个户型的价格定得较高。“当时这个户型的价格比二三层的价格还高，就是因为赠送了花园。”但是在购房合同中，却没对花园的归属做出相关规定。
如果按照《物权法》的相关规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”那么，包先生的小花园没有明示属于他个人所有就应该属于全体业主共有。对此，张永魁律师认为，普通住宅与别墅不同，每栋别墅都有相对独立的土地使用范围，就其独立的土地并不存在共有关系。而对于普通住宅社区来说，规划红线内的土地使用权是按建筑面积分摊给了全体业主，因此小区内的绿地、道路等都是归全体业主共有的。开发商无权赠送公共绿地
据记者了解，首层住宅由于采光不好，再加上安全性和生活的私密性都会受到更多的不良影响，其价格往往是最低的。因此对开发商来说，首层住宅便成了“烫手的山芋”。而赠送花园则是开发商解决首层住宅销售困难的利器。有了赠送花园作为促销手段，首层住宅便成了“香饽饽”，身价也随之涨了起来。赠送花园的首层住宅价格往往会超过二层甚至三层住宅。
我们经常会在一些楼盘广告中发现这样的宣传用语：首层赠送花园。据记者了解，因为能获得一个赠送的花园不少买房人选择了首层住宅。记者也曾在一些已经入住的普通住宅小区中看到：一层住户在自家门前有一块相对封闭的绿地作为私家花园种起了花花草草，颇有生活情趣。白国鸿律师认为，对于非别墅类住宅首层赠送绿地的做法虽然目前为止并未暴露出问题，但深究其法律根源却会发现，普通住宅赠送绿地的做法是有不符合法律规定之处的。因为小区内的绿地已经计入所有业主的公摊部分，理所应当属于全体业主共有，开发商赠送将来属于全体业主共有绿地的做法不妥。首层赠送花园如何取得合法“身份”
虽然目前政府监管部门并没有明令禁止普通住宅赠送花园的做法，但是律师却提醒买房人注意，这种做法侵犯了全体业主的权利，所谓赠送的花园也不会得到法律的保护。那么如何才能让首层赠送花园取得合法“身份”呢？
《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”白国鸿律师认为，所谓明示属于个人所有就是让全体业主知道首层赠送的花园属于一户业主所有。首先在签订卖房合同时就要在全体业主的合同中注明首层花园不属于业主共有，不进行公摊。如果在签订合同时没有进行明示，那么就得在小区入住后进行公示，获得业主委员会的认可。转载请注明：(来源：中华企业文化网)
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