央行和银监会日前联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称《补充通知》），对此前颇有争议的第二套房的认定标准进行了明确。《补充通知》规定，以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位来认定第二套房；还清房贷、再次购房的仍然算第二套房，按照不同的首付成数和利率区别对待；另外，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同于首次购房的首付成数和利率区别对待。

　　实际上早在一个月前，央行和银监会就召集了各家银行举行座谈会，主要是在9月27日下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称《通知》）后，对各家银行的第二套房的标准制定情况和风险识别情况“摸底”，同时也听取商业银行的反馈意见。

　　此前，在《通知》出台后，大部分商业银行都选择了以个人为单位来认定第二套房，例如交通银行、民生银行、光大银行、华夏银行等。同时也有一部分银行选择以户为认定的标准，主要包括建行、中行、深发展等。

　　“当时央行并没有一个确切的操作标准，只是听听大家的意见。会上一些以户为认定标准的银行得到了监管部门的肯定。”一位参加了上述座谈会的人士称。

　　一位商业银行高层表示，此前之所以选择以个人为标准来认定，主要是因为银行都是以个人为单位来掌握信息的。“如果以户为单位的话，具体操作上会比较难。”

　　“我们对市场做了一个分类。”深发展副行长刘宝瑞昨天对《第一财经日报》表示，深发展一开始就以户为单位来认定，同时按照各地的房地产发展情况，深发展把市场细分为“红区”、“黄区”和“绿区”。

　　“红区”是指房价高速增长的地区，例如深圳，红色表示预警，说明这个市场已经不健康了，银行必须要特别谨慎；第二类“黄区”属于房价偏高、近一两年房价增长偏快的区域，这一类的代表有北京、上海、广州；第三类就是“绿区”，就是房价的增长和收入水平的增长大体上是协调的、当地的房地产市场是比较平稳和健康发展的区域，具体包括天津、大连等地。

　　“我们有一系列的系数来分类，对‘红区’的个人住房贷款发放是相当的谨慎了，对‘黄区’的策略是适度的介入，‘绿区’就是我们的正常发展的市场。”刘宝瑞说。

　　同时，基于美国次级债危机的影响，深发展还按照收入情况和偿还能力把客户也分为三类。对于偿还能力能够满足银行要求的客户开展业务，严格限制对不能提供完整的收入证明、偿还能力比较低或者带有投机性质的人放贷。

　　市场普遍预期明年银行在信贷投放上会整体趋紧。建行研究部总经理郭世坤昨天表示，建行主要还是重视贷款的安全性，《补充通知》主要是为了抑制房价过高和市场的投机性需求。

　　“现在很多城市（房屋）中介机构很多，这本身就说明很多人对房屋的购买不是用于消费，而是用于投资，如果对贷款不加限制，其实是在用银行的资金进行房地产的炒作，会加大银行的系统性风险。”郭世坤说